EL CRECIMIENTO SOSTENIDO Y PROGRESIVO ES LA META
Por: Jessica Morales
Entre 2004 y 2007 el sector construcción en Venezuela creció en promedio 23,8%, un comportamiento atribuido fundamentalmente al incremento en la inversión pública, motivada por los altos ingresos provenientes de los precios del petróleo; pero también influenciado por los programas sociales para la adquisición de viviendas y por el financiamiento preferencial para los productores y compradores de unidades habitacionales.
Específicamente en 2007 la actividad de la construcción en el país aumentó 13,3 por ciento. Estuvo por debajo del promedio de los últimos cuatro años. Pero, al revisar este comportamiento por períodos, de acuerdo con las cifras reportadas por el Banco Central de Venezuela, en el primer trimestre del año pasado el sector construcción creció 27%, una cifra muy superior a la que según la Cámara Venezolana de la Construcción se registró en el mismo periodo del año en curso. Estima que el crecimiento de la actividad se ubicó entre enero y marzo de 2008 en 5%.
El Presidente de esta cámara, Fernando Azpúrua, explica que esta desaceleración en la actividad del sector construcción durante los tres primeros meses de este año, en comparación con los tres primeros meses del año pasado, obedece fundamentalmente a un incremento en los trámites para construir y a la lentitud en el desembolso de los recursos públicos para grandes obras de infraestructura. “Los recursos han fluido más que en el último trimestre del año pasado, pero todavía son montos bajos, no son los esperados”, señaló.
En la Cámara Venezolana de la Construcción estiman que, aún cuando la actividad del sector empezó el año a un ritmo lento, irá tomando impulso.
Uno de los elementos que se consideran en las estimaciones acerca del comportamiento de esta actividad es que 2008 también es un año electoral, por lo que, a juzgar por las experiencias anteriores en los próximos meses podría contarse con importantes desembolsos de recursos para inversiones en infraestructura.
En esta cámara prevén que este año el crecimiento de la construcción se ubicará entre 13% y 14%.
En esta cámara prevén que este año el crecimiento de la construcción se ubicará entre 13% y 14%.
Fernando Azpúrua, asegura que este sector está funcionando prácticamente al 100% de su capacidad instalada. Pero, una de las principales aspiraciones de este sector es lograr un crecimiento sostenido y menos vulnerable al comportamiento del ingreso petrolero. Es decir, mantener un ritmo moderado pero constante. Azpúrua recuerda la experiencia que ha tenido el sector en años anteriores, en los que ha experimentado períodos de gran actividad y luego ha debido enfrentar otros de paralización que han afectado la inversión. Dice que esta experiencia pasada genera incertidumbre en los productores de insumos, promotores y constructores quienes piensan detenidamente antes de atreverse a invertir. “Eso en general es lo que le pasa al sector, que la gente está a los topes, pero tiene un poco de miedo de que el año que viene no haya inversión y se tranque la rueda como ha ocurrido anteriormente. Suben los precios del petróleo, entonces hay construcción, pero al año siguiente no hay más plata y entonces te quedaste con una inversión en maquinaria y con apartamentos fríos. Ese es el miedo”, explicó.
Por esta razón, proponen la elaboración de un plan de vivienda e infraestructura en conjunto con el Gobierno Nacional, en el que se establezcan las obras y viviendas a realizarse, su ubicación, los insumos con los que se contará para edificarlas, y los recursos para su construcción. Fernando Azpúrua, señala que el planteamiento busca la aprobación de un plan de Estado a largo plazo que se cumpla independientemente del gobierno de turno y que dé confianza a los promotores y empresarios del sector para realizar las inversiones requeridas.
Soluciones Habitacionales
El inventario de viviendas del sector público y del privado en el país se ubica en 244.189 unidades habitacionales, las cuales se están construyendo o ya cuentan con los permisos necesarios. Según cifras de la Cámara Venezolana de la Construcción de éstas ya están en edificación 112.000. Sin embargo, su presidente afirma que de este número este año sólo se culminarán 100.000.
Un cantidad que sería mayor a la que se registró el año pasado, en el que según cifras del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, se entregaron 65.339 unidades.
En Venezuela hacen falta 1.800.000 unidades habitacionales para atender la demanda nacional. Cada año, sólo para cubrir el crecimiento vegetativo de la población se requieren 110.000 viviendas nuevas, sin contar las que se necesitan para disminuir el déficit habitacional que se ha acumulado con el paso del tiempo.
La Cámara Venezolana de la Construcción estima que para cubrir esta demanda hace falta construir anualmente más de 250.000 nuevas viviendas. Una meta, que saben que no se logrará a corto plazo, pero aspiran a poder alcanzarla en los próximos siete años de manera progresiva y sostenida.
Sin embargo, Fernando Azpúrua advierte, tal y como está funcionando el sector al 100% de su capacidad instalada, podrían construirse como máximo 120.000 unidades habitacionales anualmente. Por eso dice para poder llegar a edificar 250.000 casas y apartamentos por año hace falta incrementar la capacidad de producción de insumos, la tecnología y en general la capacidad de todo el proceso de construcción y esto, sin lugar a dudas pasa por un incremento en los niveles de inversión.
Estima que para construir estas 250.000 viviendas se requieren 2.000 subsidios habitacionales.
En esta cámara esperan que este año se dupliquen los 30.000 que fueron entregados en 2007.
Insumos Escasos
Una de las dificultades que ha enfrentado recientemente el sector construcción ha sido la escasez de algunos de sus insumos.
El Presidente de la Cámara Venezolana de la Construcción dice que en el caso del cemento y del acero se han presentado sólo dificultades puntuales que han estado relacionadas con problemas para su transporte. Precisa que para la producción de cemento, en el país se cuenta con una capacidad instalada de 10 millones de toneladas anuales y que el consumo se ubica en 7.4 millones de toneladas. Señala que uno de los problemas que se ha registrado con este insumo es su costo, porque en Venezuela es inferior que en países como Colombia y por eso se registra una fuga de su producción.
Recuerda que también la producción de acero atiende por completo la demanda nacional.
Azpúrua precisa que los problemas en cuanto a insumos se registran con los agregados y con la alfarería. Sostiene que desde 2002, muchas alfarerías cerraron y no volvieron a abrir.
Según un estudio realizado por esta cámara, en 2007 se consumió todo el agregado disponible. Por eso sostiene que para incrementar la producción de concreto se debe invertir en areneras y en canteras, y lograr la agilización de los permisos requeridos por parte del Ministerio del Poder Popular para el Ambiente y por parte de las Gobernaciones.
Para el desarrollo de esta actividad también requieren duplicar la cantidad de maquinaria pesada existente en el país e incrementar la mano de obra calificada para el sector.
En ascenso…
De acuerdo con las cifras del Banco Central de Venezuela, entre abril de 2007 y abril de 2008 el precio de los insumos de construcción a nivel de productor subió 22,8 por ciento.
El rubro que registró un mayor incremento fue el de los productos de arcilla, los cuales subieron 58,5%. Los productos de acero crecieron 14,9%; cementos y cales, 5,5%; los agregados para concretos, 15,1 %; la madera para encofrados, 49,5%¬¬; los productos de concreto 26,2%; y los materiales de plomería 40, 1%.
Este incremento en el precio de los insumos se ha traducido también en un incremento en el precio de las unidades habitacionales, que según el Presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Francisco Neri, se ubica en más de 30 % en el último año.
Este incremento en el precio de los insumos se ha traducido también en un incremento en el precio de las unidades habitacionales, que según el Presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Francisco Neri, se ubica en más de 30 % en el último año.
Precios en Caracas.
Los inmuebles del área metropolitana de Caracas registran los precios más altos de todo el país y éstos varían de acuerdo con el municipio donde se encuentren ubicados.
Así, en el Municipio Baruta el precio por metro cuadrado está en un rango de Bs.F: 3.400 a Bs.F: 14.700; en el Municipio Chacao el precio del metro cuadrado oscila entre Bs.F: 3.700 y Bs.F: 14.800; en El Hatillo el precio mínimo por metro cuadrado se ubica en Bs.F: 3.400 y el máximo en Bs.F: 12.700; en el Municipio Libertador el metro cuadrado cuesta entre Bs.F: 2.000 a Bs.F: 6.000; y en el Municipio Sucre el precio se ubica entre Bs.F: 2.000 y Bs.F: 12.000 el metro cuadrado.
Estos precios son para unidades de venta en el mercado secundario, es decir, casas o apartamentos usados. El número de viviendas comercializadas en este mercado se ubicó en 2007 en 16.997, por debajo de las que se registraron en el año 2006 que fueron 19.900.
Francisco Neri, Presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, explica que como las viviendas nuevas son de más difícil acceso, la demanda la cubre sobre todo el mercado secundario y que esto es otro de los elementos que impulsa sus precios hacia el alza.
Informó que en este momento en Caracas hay 93 proyectos en fase de ejecución, que representan 16.321 viviendas y 898.270 metros cuadrados. Estima que estarán listas en dos años y medio.
Uno de los planteamientos que hacen desde la Cámara Inmobiliaria de Venezuela para incrementar la producción de viviendas en todo el país es que el Gobierno haga un aporte igual al monto de la cartera hipotecaria obligatoria de 10% que tiene la banca, la cual está estimada en Bs.F: 10,4 millardos, para duplicar los recursos disponibles.
Otra de las propuestas que hacen tanto esta cámara como la Cámara Venezolana de la Construcción, es la titularización de la cartera hipotecaria.
Comportamiento del Sector Inmobiliario
El Presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, informó que en el primer trimestre del año, este sector reportó una caída de aproximadamente 12%. Lo atribuye al incremento de la inflación, a la escasez de materiales importantes en el área de vivienda y al anuncio de nacionalización de las empresas de cemento y de Sidor.
Sostiene que lo fundamental para lograr el desarrollo del sector inmobiliario en Venezuela es el respeto y la garantía a la propiedad privada, tanto de los grandes propietarios y empresarios, como de los ciudadanos en general.
Considera que para lograr avances importantes en materia de vivienda y de urbanismo, una opción es otorgarles los títulos de propiedad a aquellas personas que han edificado sus viviendas en barrios y zonas populares, de manera que puedan transar debidamente su propiedad si lo desean. “Yo estoy seguro que hay gente que está dispuesta a vender para poder transformar esas ventas en vialidad, en agua potable, en aguas negras, en adecuado sistema eléctrico y en una armonía de vida mejor”, señaló.
Nacionalización de Sidor y de las Empresas Cementeras
En la Cámara Venezolana de la Construcción aseguran que el inicio del proceso de nacionalización de Sidor y de las empresas cementeras hasta ahora no ha tenido ningún impacto sobre este sector porque no se ha detenido la distribución de estos insumos.
El Presidente de esta cámara, Fernando Azpúrua, sostiene que tanto estas empresas como el Gobierno les han garantizado que no faltará el cemento y el acero y que es eso lo que esperan.
Por su parte en la Cámara Inmobiliaria de Venezuela mencionan el inicio del proceso de nacionalización de estas empresas y el conflicto laboral previo al anuncio de nacionalización como uno de los aspectos que han impactado negativamente la actividad del sector inmobiliario. Le atribuyen retrasos en la entrega de los insumos y por ende del proceso productivo.
Francisco Neri, presidente de esta cámara considera que en lugar de adquirir unas empresas que estaban funcionando, el Gobierno ha debido crear una nueva empresa de cemento o invertir esos recursos en la creación de nuevas viviendas.
Más Centros Comerciales…
En los últimos 18 meses culminó la construcción de 17 nuevos centros comerciales en Venezuela. Estas edificaciones y las ampliaciones y remodelaciones de otros de los que ya venían funcionando agregaron 2.500 nuevos locales comerciales al mercado.
Con estas cifras el número de centros comerciales de importante actividad en el país pasó de 103 a 120, y el número de locales de 18.000 a 20.500.
Esto ha implicado un crecimiento en construcción para el sector de aproximadamente 15% en año y medio. Es decir, 10 % interanual.
El Presidente de la Cámara Venezolana de Centros Comerciales, Comerciantes y Afines, Arnold Moreno, informó que en este momento en todo el país están en desarrollo entre 10 y 15 nuevos inmuebles de este tipo.
Explica que la edificación de un centro comercial, por su tamaño requiere de 24 a 30 meses de ejecución, desde el inicio del proyecto hasta que se entrega y se abre al público.
Según cifras de esta cámara en el país, en este momento, hay un centro comercial por cada 50.000 habitantes, mientras que en países como los Estados Unidos hay un centro comercial por cada 7.000 habitantes, por lo que Arnold Moreno destaca que todavía hay mucho espacio para crecer en esta actividad.
La Cámara de Centros Comerciales, estima que en construcción en 2008 el sector registrará un crecimiento entre el 7% y el 9%.
Arrendamientos en los Centros Comerciales
El canon de arrendamiento de los locales que funcionan en los centros comerciales varía de acuerdo al rubro al que se destinen. Arnold Moreno explica: “No es lo mismo lo que vende una joyería que lo que vende un cine por metro cuadrado. Una joyería cuando vende una prenda, la prenda es muy cara, entonces verdaderamente la prenda incide en la venta por metro cuadrado porque además las joyerías tienen locales pequeños”.
El rango mínimo de arrendamiento lo pagan los locales de gran formato como las tiendas por departamento y los cines. Según cifras aportadas por esta cámara, este alquiler está costando alrededor de BsF: 30 el metro cuadrado.
Los locales más pequeños que tienen entre 40 y 80 metros cuadrados pagan un arrendamiento que está en el orden de los BsF: 120 a Bs.F: 150/Mt2. Los destinados a la gastronomía son los que pagan un mayor monto porque se considera que son los que hacen un mejor negocio en los centros comerciales.
Arnold Moreno explica que la cámara que preside no fija los cánones de arrendamiento, y que éstos aunque son establecidos por cada centro comercial de manera particular, son muy parecidos en todos.
Según estimaciones de la Cámara de Centros Comerciales, estos alquileres han registrado un aumento de 20% en el último año.
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